Fundamentos

Usufructo: qué es y cómo se diferencia de la nuda propiedad

Por Daniel Sardá · Publicado el 23 de septiembre de 2026 a las 17:56 UTC

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El usufructo permite usar un bien ajeno y aprovechar sus frutos sin adquirir la propiedad plena. Esta guía explica sus elementos, límites y diferencias esenciales.

Una vivienda puede pertenecer a una persona y, al mismo tiempo, ser habitada o aprovechada económicamente por otra. El usufructo organiza precisamente esa separación: atribuye a alguien el disfrute de un bien ajeno, mientras otra persona conserva la titularidad.

No se trata de una propiedad compartida en partes iguales. Cada posición reúne facultades distintas y tiene límites propios. Además, las reglas concretas cambian según el país y según el acto que haya creado el usufructo.

Qué es el usufructo

El usufructo es un derecho que permite usar y disfrutar un bien que pertenece a otra persona. Por lo general, también permite obtener sus frutos o rendimientos: por ejemplo, habitar una vivienda, cultivar un terreno o percibir la renta que produce un inmueble.

Los códigos civiles de distintos países expresan ese núcleo con matices. El Código Civil español, desde su artículo 467, habla del derecho a disfrutar bienes ajenos con la obligación de conservar su forma y sustancia, salvo que el título constitutivo o la ley dispongan otra cosa. El Código Civil Federal de México, en su artículo 980, lo define como un derecho real y temporal de disfrutar bienes ajenos. El Código Civil chileno también destaca el goce y la posterior restitución en su artículo 764.

Estas formulaciones muestran una idea común: el usufructuario recibe facultades importantes sobre el bien, pero no adquiere la propiedad plena. El contenido exacto de esas facultades depende de la legislación aplicable y del título constitutivo, es decir, del acto, contrato, testamento u otra fuente que haya creado el derecho.

Idea clave: El usufructo no divide físicamente el bien; distribuye facultades jurídicas sobre él. Una persona disfruta y otra conserva la titularidad.

Usufructuario y nudo propietario: quién puede hacer qué

En el usufructo aparecen dos posiciones principales:

• El usufructuario tiene el derecho de uso y disfrute dentro de los límites fijados por el título y la ley.
• El nudo propietario conserva la titularidad, pero su facultad de disfrutar el bien queda limitada mientras el usufructo esté vigente.

La expresión nuda propiedad describe justamente esa propiedad temporalmente separada del goce. No significa que el titular haya dejado de tener derechos. Puede conservar facultades compatibles con el usufructo y, cuando este termina, normalmente recupera el disfrute pleno, sin perjuicio de los trámites o efectos que exija la ley aplicable.

El usufructuario, por su parte, tampoco puede tratar el bien como si fuera enteramente suyo. Que pueda habitarlo o recibir sus rendimientos no le concede por sí solo la facultad de vender el bien ajeno. Incluso la posibilidad de ceder su derecho, arrendar el bien o realizar determinadas transformaciones depende del ordenamiento y del título aplicables.

En qué se diferencia de figuras parecidas

La forma más sencilla de entender el usufructo es compararlo con relaciones que producen efectos semejantes, pero tienen una estructura diferente.

Propiedad plena

En la propiedad plena, las facultades de usar, disfrutar y disponer se concentran en el propietario, con los límites establecidos por el derecho. En el usufructo, algunas de esas facultades se separan temporalmente: el usufructuario disfruta y el nudo propietario mantiene la titularidad.

Arrendamiento

Un arrendatario usa un bien porque celebró un contrato con el arrendador y, normalmente, paga una renta. El usufructuario ostenta un derecho sobre el bien y puede tener facultad para percibir sus frutos. De hecho, en algunos sistemas el propio usufructuario puede arrendar el bien bajo ciertas condiciones. Por eso usufructuario y arrendatario no son términos intercambiables.

Derecho de uso

El derecho de uso suele ser más estrecho que el usufructo. Por ejemplo, la legislación española limita el aprovechamiento del usuario a lo necesario para él y su familia y restringe la transmisión o el arrendamiento de ese derecho. Esa regla sirve para ilustrar la diferencia, pero no debe trasladarse automáticamente a todos los países.

Distinción útil: El arrendamiento nace de una relación contractual de uso; el usufructo separa temporalmente el disfrute de la titularidad. Sus efectos no son idénticos.

Derechos y deberes: por qué importa el título constitutivo

Hablar de “los derechos del usufructuario” sin identificar el país puede llevar a conclusiones equivocadas. Hay un núcleo reconocible —usar el bien, aprovecharlo y obtener ciertos frutos—, pero su alcance puede quedar modificado por el título constitutivo y por normas obligatorias o supletorias.

La misma cautela se aplica a los deberes. En términos generales, el usufructuario debe ejercer su derecho respetando el bien y la posición del nudo propietario. Pueden existir obligaciones de inventario, garantía, conservación, aviso, reparación o restitución. Sin embargo, no es correcto afirmar que un reparto concreto de gastos rige en todas partes. La conocida distinción entre reparaciones ordinarias a cargo del usufructuario y extraordinarias a cargo del propietario, por ejemplo, responde a reglas de determinados ordenamientos, entre ellos el español.

También importa la naturaleza del bien. El usufructo no se limita a viviendas y puede recaer sobre otros activos o conjuntos de bienes. Los bienes consumibles requieren un tratamiento especial porque su aprovechamiento implica consumirlos o sustituirlos.

Este reparto de facultades funciona mejor cuando sus límites son previsibles. La claridad del título y de la ley aplicable reduce conflictos y permite coordinar el interés de quien aprovecha el bien con el de quien conserva su titularidad. Desde una perspectiva institucional, esa seguridad jurídica protege a ambas partes: ninguna debería depender de límites improvisados después de constituido el derecho.

Cuánto dura y cómo termina

El usufructo es temporal, pero “temporal” no significa siempre “vitalicio”. Puede constituirse por la vida de una persona, por un plazo, bajo una condición o mediante otras modalidades admitidas por la legislación. También pueden existir reglas especiales cuando hay varios usufructuarios o cuando el titular es una persona jurídica.

Entre las causas comunes de extinción se encuentran el cumplimiento del plazo o condición, la muerte del usufructuario cuando el derecho es vitalicio, la renuncia, la reunión del usufructo y la nuda propiedad en una misma persona y la pérdida total del bien. La lista y sus efectos varían por jurisdicción: no todas las causas operan del mismo modo ni agotan todos los supuestos posibles.

Al extinguirse el usufructo, el nudo propietario recupera las facultades de disfrute que estaban separadas. Puede haber trámites registrales, liquidaciones o consecuencias fiscales, pero deben examinarse con la ley local y los hechos del caso.

Advertencia práctica: Antes de decidir sobre una venta, un alquiler, reparaciones o impuestos, hay que revisar el título constitutivo y la legislación aplicable. La definición general no sustituye asesoría jurídica local.

Un ejemplo: usufructo sobre una vivienda

Imaginemos que una persona transmite la nuda propiedad de su vivienda a su hija y conserva el usufructo durante su vida. La hija pasa a ser nuda propietaria, mientras la primera persona mantiene el derecho de habitar el inmueble o aprovecharlo en los términos permitidos por el título y la ley.

Si el usufructo le permite arrendar la vivienda, también podría percibir la renta. Eso no convierte al usufructuario en propietario pleno ni deja a la hija sin titularidad. Las dos posiciones coexisten: una concentra el disfrute actual y la otra conserva la propiedad limitada por ese disfrute.

El ejemplo no permite decidir por sí solo quién paga cada reparación, qué impuestos corresponden o qué formalidades son necesarias. Esas preguntas dependen del país, del documento constitutivo y de las circunstancias particulares.

Una separación de facultades, no una propiedad ambigua

El usufructo permite que una persona aproveche un bien sin desplazar definitivamente a su propietario. Su lógica se entiende mejor al separar tres elementos: quién ostenta la titularidad, quién disfruta el bien y durante cuánto tiempo.

Esa división puede servir para organizar intereses familiares, patrimoniales o económicos, pero exige límites precisos. Saber que existe un usufructo es solo el punto de partida; para conocer las facultades reales de cada parte siempre será necesario leer el título que lo constituye y la normativa correspondiente.